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Immobilienrecht

Immobilien-Transaktionen in der Dominikanischen Republik unterliegen dem Eigentum Registrierung Gesetz Nr. 108-05 und seine Vorschriften, seit 4. April 2007 in Kraft. Eigentum wird durch "Zertifikate der Titel" ausgestellten Titel Standesämter dokumentiert.

Schritte in einer Immobilien-Transaktion

• Vorbereitende Schritte: Käufe von Immobilien in der Dominikanischen Republik folgen in der Regel nicht das nordamerikanische Muster ein schriftliches Angebot, das von dem Käufer an den Verkäufer, gefolgt von dem Verkäufer angebotenen = s geschrieben Akzeptanz. Stattdessen ist nach mündlicher durch den Käufer Einigung und Verkäufer über den Preis, eine verbindliche Zusage-of-Sale ist durch einen Anwalt (Rechtsanwalt) oder öffentlichen Notar vorbereitet die von beiden Parteien unterzeichnet. (Notare in der Dominikanischen Republik werden benötigt, um einen Abschluss in Rechtswissenschaften haben.)

Wegen bestimmter Besonderheiten der Dominikanische Republik Real Estate Law empfiehlt es sich, dass der potenzielle Käufer einen Immobilie Anwalt (Anwalt) vor Unterzeichnung keine Dokumente oder eine Einzahlung zu tätigen behalten. Je nach dem Wunsch der Parteien kann die Anwalt (Anwalt) fahren Sie mit der due Diligence zuerst, bevor Sie die Versprechen aus dem Verkauf vorbereiten oder alternativ bereiten die Versprechen-of-Sale zuerst Klimaanlage beim Kauf auf die Ergebnisse der due Diligence in einer festgesetzten Frist erfolgen.

• Versprechen Verkaufsbedingungen: Dies ist einem offiziellen Dokument, Bindung auf beiden Parteien und von ihnen im Beisein eines Notars unterzeichnet. Aus praktischer Sicht ist es wichtiger als die Deed of Sale, da es in der Regel enthält eine vollständige und detaillierte Beschreibung der gesamten Transaktion bis zu dem Zeitpunkt, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde und die Eigenschaft ist bereit, an den Käufer übermittelt werden. Einen gut entworfenen Versprechen Verkauf sollte mindestens Folgendes enthalten:

(a) Name, Vornamenund Angaben der Parteien. Wenn der Verkäufer verheiratet ist, muss der Ehegatte auch signieren.

(b) die gesetzliche Beschreibung der Eigenschaft erworben werden.

(c) kaufen Sie Preis und Zahlungsbedingungen.

(d) Default-Klausel.

e Datum der Lieferung des Grundstücks.

(f) Due Diligence erforderlich oder getan.

(g) Darstellungen durch den Verkäufer und Rechtsmittel im Falle einer Täuschung.

(h) Verpflichtung des Verkäufers der Unterzeichnung Deed of Sale nach Eingang der Restzahlung.

Viele Rechtsanwälte (Solicitors) und Notare in der Dominikanischen Republik schützen nicht den Käufer ausreichend in die Versprechen-of-Sale. Die häufigsten Mängel sind folgende:

(a) der Käufer ist berechtigt, einen großen Prozentsatz des Preises der Verkauf ohne Sicherheit oder direktes Interesse über die Eigenschaft zu zahlen. Bei Missbrauch dieser Fonds können Rechtsbehelfe des Käufers an den Verkäufer persönlich verklagen beschränken. Viele Käufer der Eigentumswohnung in Santo Domingo haben durch diese Erfahrung in den letzten Jahren gelitten. In der Regel verwendet der Entwickler des Käufers Mittel, zusammen mit einem Bankkredit, um den Bau zu finanzieren. Die Bank Collaterizes das Darlehen mit einer Hypothek auf dem Grundstück. Wenn der Entwickler in finanzielle Schwierigkeiten läuft oder die Mittel bedrängen, die Bank Handelsöffnung und die Käufern zu verlieren, ihr Geld und ihr Eigentum.

b Zahlungen werden nicht auf die Verfügbarkeit der klare Titel oder den angemessenen Fortschritt Bau konditioniert. Verkäufer, können daher verlangen Zahlung oder den Käufer in Verzug zu platzieren, ohne ihren eigenen grundlegenden Verpflichtungen.

(c) Escrow-Agenten werden selten verwendet. Der Verkäufer hat daher Kontrolle über die Mittel, wie sie bezahlt werden.

• Deed of Sale (Contrato de Venta): Dies ist auch eine formale Dokument Bindung an beide Parteien, und von ihnen im Beisein eines Notars unterzeichnet. Es dient in erster Linie zum Zweck der Vermittlung der Eigenschaft vom Verkäufer an den Käufer.

Bei einen Einkauf Bargeld ist es einfacher und günstiger direkt vom mündliche Verhandlungen zur Unterzeichnung eines Contrato de Venta, anstatt die Vorstufe der Unterzeichnung ein Versprechen-of-Sale zu gehen.

• Bestimmung und der Überweisung und Registry Steuern: authentifizierte Deed of Sale getroffen werden, um das nächste interne Finanzamt, wo eine Anforderung für die Bewertung des Grundstücks erfolgt. Das interne Finanzamt überprüft, ob der Verkäufer im Einklang mit seinen steuerlichen Verpflichtungen steht und wählt einen Inspektor die Beurteilung zu tun. Die Bestimmung der Höhe der Steuern zu bezahlen dauert ein paar Tage oder Wochen, abhängig von der Verfügbarkeit des Eigenschafteninspektors.

• Einreichung bei der Registry of Title: Sobald die Eigenschaft beurteilt worden hat und Steuern gezahlt, die Deed-of-Sale und das Certificate of Title des Verkäufers sind hinterlegt, zusammen mit der Dokumentation des Internal Revenue, an das Standesamt Titel für die Zuständigkeit in dem sich das Hotel befindet.

• Zertifikat des Titels: bei den Titel-Standesamt wird aufgezeichnet, der Verkauf und eine neue Certificate of Title wird im Namen des Käufers ausgestellt. Die Eigenschaft gehört dem Käufer ab dem Zeitpunkt des Verkaufs in der Registrierung aufgezeichnet wird. Die Zeit für die Ausgabe von neuen Certificate of Title variieren von ein paar Tagen auf ein paar Monate je nach Standesamt Titel wo der Verkauf aufgenommen wurde.

Due Diligence

Um die due Diligence zu starten, sollte der Verkäufer den Käufer oder der Anwalt mit folgenden Dokumenten enthalten:

• Kopie des Zertifikats Eigentum an der Immobilie.

• Kopieren der offiziellen Erhebung der Eigenschaft oder plat Plan. Unter dem neuen Eigenschaft Registrierung Gesetz, den Verkauf von Immobilien ohne Regierung genehmigt Handlung (Adeslinde @) aufgenommen kann nicht in der Registrierung, außer in folgenden Fällen: (1) Verkauf vor dem 4. April 2007, ausgeführt, während ein zwei-Jahres-Zeitraum bis zum 4. April 2009, aufgezeichnet werden können und (2) Verkauf des gesamten Grundstücks nach dem 4. April 2007 ausgeführt (Verkauf von Teilen sind nicht erlaubt), denn nur ein einziges Mal.

• Kopie der seine Identifikation Karte (eine Cedula) oder Reisepass und das des Ehegatten, wenn verheiratet.

• Kopie der Quittung die Grundsteuer gezahlt (IPI) oder Kopie des das Zertifikat, die besagt, dass die Eigenschaft ist von der Grundsteuer befreit Bescheinigung von der internen Finanzamt Anzeigen des Verkäufers ist aktuell mit seiner steuerlichen Pflichten.

Wenn der Verkäufer eines Unternehmens ist:

• Kopie des Unternehmens-Dokumentation, einschließlich Satzung, aktuelle Registrierung bei der Mercantile Registrierung und Auflösung autorisieren den Verkauf.

• Zertifizierung von der internen Finanzamt Anzeigen der Corporation ist aktuell mit ihrer steuerlichen Pflichten, speziell Einkommensteuer und Steuern auf Vermögen.

Wenn die Eigenschaft einer Eigentumswohnung gehört:

• Kopie der Eigentumswohnung.

• Kopie der Eigentumswohnung Verordnungen.

• Kopie des genehmigten Baupläne.

• Zertifizierung von der Eigentumswohnung Verwaltung Anzeigen des Verkäufers ist aktuell mit seiner Eigentumswohnung Abgaben.

• Kopien der Protokolle der Sitzungen des letzten drei Eigentumswohnungen.

Wenn die Eigenschaft eines Hauses ist:

• Kopie des genehmigten Baupläne.

• Bestandsaufnahme der Möbel usw..

• Kopien der Dienstprogramme Verträge und Belege, die zeigen, dass der Verkäufer aktuell ist.

Sobald die oben aufgeführte Unterlagen abgerufen wird, sollte die Anwalt jedes Element in der folgenden Checkliste befassen:

• Titel suchen: eine Zertifizierung sollte das entsprechende Titel Standesamt bezüglich des Status der Eigenschaft, Angabe, wer der Besitzer ist und ob alle Hypotheken, Pfandrechte oder Belastungen es beeinflussen eingeholt werden. Der Käufer sollte darauf bestehen, dass sein oder ihr Anwalt bestätigen die Ergebnisse des Kanzlers = s-Suche durch die Untersuchung der relevanten Dateien auf das Titel-Standesamt.

• Umfrage: eine unabhängige Landvermesser sollten überprüfen, ob die Eigenschaft verkauft werden mit dargestellt auf die Umfrage fällt, präsentiert von der Verkäufer außer wenn die Eigenschaft in eine zuvor geprüften Vorort befindet. Fälle aufgetreten, in denen ein Käufer Titel über eine Eigenschaft einiger Entfernung von der erwirbt, was er oder sie glaubt, um durch unvorsichtige Arbeit durch einen früheren Geometer oder Betrug durch den Verkäufer zu kaufen. Die Umfrage sollte überprüft werden, auch wenn der Verkäufer eine Regierung genehmigt Plat bietet.

• Inspektion von Verbesserungen: eine qualifizierte Builder oder Architekt sollte prüfen, irgendwelche Verbesserungen verkauft werden (Haus, Eigentumswohnung), um zu bestätigen, dass die vorgelegten Pläne richtig sind und dass die Verbesserungen in gutem Zustand sind.

• Genehmigungen: die Anwalt sollte bestätigen, dass die Eigenschaft erworben werden für die Zwecke des Käufers beantragt verwendet werden kann. Es gibt viele rechtliche Einschränkungen, die vor dem Kauf berücksichtigt werden sollten. Gesetz 305 von 1968 stellt z. B. eine 60-Meter-Amaritime-Zone @ entlang der gesamten Dominikanischen Küste, gemessen von der Flut-Marke im inland, die faktisch alle Strände in Volkseigentum umwandelt. Kein Gebäude darf innerhalb der maritimen Zone ohne eine Sondergenehmigung von der Exekutive. Auch in touristischen Gebieten gibt es Gebäude Einschränkungen verwaltet durch das Ministerium für Tourismus.

• Besitz: die Anwalt sollten überprüfen, ob der Verkäufer im Besitz des Grundstücks ist. Es ist sichergestellt, dass keine Hausbesetzer = Rechte jeder Art besteht. Mit nicht eingezäumter Immobilien außerhalb der bekannten Unterteilungen sollten besondere Vorsichtsmaßnahmen getroffen werden. Fechten sie vor dem Schließen ist ratsam. Wenn auf dem Grundstück gibt es Mieter, der Käufer sollte informiert werden, dominikanisches Gesetz beschützerisch gegenüber einem Mieter = s Rechte und entfernen einen widerspenstigen Mieter ist zeitaufwändig und teuer.

• Mitarbeiter: der Verkäufer sollte jeder Mitarbeiter arbeiten auf dem Grundstück ihre gesetzliche Abfindung zahlen, andernfalls der Käufer kann finden sich verantwortlich für die Zahlung später.

• Dienstprogramme: der Anwalt oder Käufer sollten überprüfen, dass der Verkäufer keine Rechnungen bis von erkundigen bei der entsprechenden Stromverteiler, Wasser, Kabel- und Telefon-Unternehmen.

Steuern und Kosten beim Eigenschaft Transfers

Steuern müssen vor Einreichung beim Kauf auf das Titel-Standesamt bezahlt werden. Steuern und Aufwendungen auf die Vermittlung von Immobilien sind etwa 3,5 % des Wertes des Grundstücks, Regierung beurteilt wie folgt:

• 3 % Übertragungssteuer (Law # 288-04)

• Geringfügige Aufwendungen z.B. Kosten für bankbestätigten Scheck müssen Steuern auf Internal Revenue, Verschiedenes Briefmarken und Tipps in der Geschäftsstelle zu entrichten.

Steuern werden basierend auf den Marktwert des Grundstücks bestimmt durch die Steuerbehörden nicht auf den Preis des Kaufs angegeben in der Stiftungsurkunde Verkauf bezahlt.

Käufer, die die Auswirkungen der Übertragung Steuern verringern wollen haben die Möglichkeit, wobei Sie ein Schlupfloch im Gesetz erlaubt den Beitrag in Form des Eigentums in Unternehmen ohne Transfer Steuern zahlen. Hierzu ist die Zusammenarbeit des Verkäufers essenziell.

Grundsteuern

Immobilien im Namen einer Person unterliegen einer jährlichen Grundsteuer ("IPI") von 1 % des Regierung beurteilt Wert über RD$ 5.000.000 Pesos mit Ausnahme von unbebauten lose oder landwirtschaftlichen Betrieben außerhalb der Stadtgrenzen und Eigenschaften, deren Besitzer ist 65 Jahre alt oder älter, der hat es in seinem oder ihrem Namen seit mehr als 15 Jahren registriert und hat keine andere Eigenschaft.

Wenn die Eigenschaft von einem Unternehmen gehalten wird, ist keine Grundsteuer fällig. Stattdessen muss die Gesellschaft eine 1 % Steuer auf Unternehmensressourcen bezahlen. Jedoch wird Einkommensteuer bezahlt von der Corporation eine Gutschrift für die Steuer auf Vermögen dar, so dass wenn Körperschaftssteuer Zahlen gleich oder höher als die Steuern auf Vermögen fällig sind, die Gesellschaft keine Verpflichtung auf sein Vermögen Steuern zahlen.

Titel-Versicherung

In der Dominikanischen Republik, wie in vielen lateinamerikanischen und europäischen Ländern bietet die Regierung Titel Versicherung. Das alte Land Registry Gesetz etabliert einen Entschädigung-Fonds mit dem Kläger zu zahlen, denen wegen, z. B. auf einen Fehler des Kanzlers, ihr Eigentum entzogen wurde. Leider wurden die Gelder von der Regierung für andere Zwecke verwendet.

Der Rechtsschutz für die Registrierung in Kraft seit 4. April 2007, hat eine neue Steuer von 2 % auf alle Transportmittel entwickelt, um eine Entschädigung-Fonds einzurichten. Es ist auch möglich, Titel Versicherung von privaten Versicherern zu erhalten.

Aber es wird dringend empfohlen, alle Käufer, verlassen Sie sich nicht auf diese Mittel zur Verfügung stehen und nehmen Sie Titel Versicherung durch Stewert Titel Versicherungs-Dienstleistungen. Für große Entwickler ist der Titel Versicherung gültig vom ersten amerikanischen Titel Versicherung

Erwerb von Immobilien durch Ausländer

Es gibt keine Beschränkungen für Ausländer, Kauf von Immobilien in der Dominikanischen Republik. Früher mussten Dekret 2543 des 22. März 1945 und ihrer Änderungen Ausländer Presidential Zustimmung außer in bestimmten Fällen erhalten. 21-98 Dekret vom 8. Januar 1998 dieser Verordnung abgeschafft und als die einzige Anforderung, die die Titel-Standesämter, zu statistischen Zwecken, der alle Käufe von Ausländern zu notieren.

Vererbung von Immobilien durch Ausländer

Es gibt keine Beschränkungen für Ausländer, die Erben Eigentum an Immobilien in der Dominikanischen Republik. Erbschaftssteuer haben vor kurzem auf 3 % der Schätzwert der Immobilie gesenkt. Wenn der Empfänger außerhalb der Dominikanischen Republik befindet, unterliegen die Erbschaftssteuer ein Zuschlag von 50 %, Erhöhung des Steuersatzes auf 4,5 %.

Vererbung von Immobilien unterliegt Dominikanische Recht, wonach Aforced Erbanspruch @: Teil der Erbschaft muss gesetzlich bestimmten Erben gehen. Beispielsweise muss ein Ausländer mit einem Kind 50 % des Nachlasses mit dem Kind trotz des Vorhandenseins eines Willens oder des Gesetzes seines Landes des Wohnsitzes behalten. Um die Anwendung der Dominikanischen Regeln der Vererbung auf dem Anwesen zu vermeiden, ist es ratsam für Ausländer Immobilien indirekt über eine Holding-Gesellschaft zu halten.

Die aktuellsten Informationen finden Sie unter: Guzman Ariza & Asociados.

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