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Derecho inmobiliario

Transacciones de bienes raíces en República Dominicana se rigen por la ley de registro de propiedad no. 108-05 y su Reglamento, vigente desde el 04 de abril de 2007. Propiedad de los bienes está documentada por los "Certificados de título" emitido por las oficinas de registro de título.

Pasos involucrados en una transacción de bienes raíces

• Pasos preliminares: compra de inmuebles en la República Dominicana generalmente no siguen el patrón norteamericano de una oferta por escrito entregado por el comprador al vendedor, seguido por el vendedor = s escrito de aceptación. En cambio, después de que se llegue a acuerdo verbal por el comprador y el vendedor sobre el precio, un enlace de promesa de venta es preparado por un abogado (abogado) o notario público que es firmado por ambas partes. (Notarios en la República Dominicana deben tener una licenciatura en derecho).

Debido a ciertas peculiaridades de Dominicana de derecho inmobiliario, se recomienda que el posible comprador retener a un abogado de bienes raíces (abogado) antes de firmar cualquier documento o realizar un depósito. Según los deseos de las partes, el abogado (abogado) puede proceder con la diligencia debida en primer lugar, antes de preparar la promesa de venta, o alternativamente, preparar la promesa de venta en primer lugar, acondicionado la compra a los resultados de la diligencia debida para realizarse en un plazo especificado.

• Promesa de venta: se trata de un documento formal, vinculante para ambas partes y firmado por ellos en presencia de un notario público. Desde un punto de vista práctico, es más importante que la escritura de venta, ya que generalmente contiene una descripción completa y detallada de la transacción completa hasta el momento en que el precio de compra ha sido pagado en su totalidad y la propiedad está lista para ser transportado al comprador. Una promesa de venta bien redactadas debe contener al menos las siguientes disposiciones:

(a) todo el nombre y detalles de las partes. Si el vendedor es casado, el cónyuge también debe firmar.

(b) descripción legal de la propiedad a comprar.

(c) compra precio y condiciones de pago.

(d) cláusula por defecto.

(e) fecha de entrega de la propiedad.

(f) Due diligence necesaria o hecho.

(g) las representaciones formuladas por el vendedor y remedios en caso de falsedad.

(h) la obligación por parte del vendedor de la firma de la escritura de venta sobre el recibo del pago final.

Muchos abogados (abogados) y del Notariado en la República Dominicana no protegen el comprador adecuadamente en la promesa de venta. Entre las deficiencias más comunes son los siguientes:

el comprador debe pagar un gran porcentaje del precio de venta sin seguridad ni interés directo sobre la propiedad. En caso de mal uso de estos fondos, remedios del comprador podrá limitarse a demandar al vendedor personalmente. Muchos compradores de condominio en Santo Domingo han sufrido a través de esta experiencia en los últimos años. Generalmente, el desarrollador utiliza fondos del comprador, junto con un préstamo del Banco, para financiar la construcción. El Banco collaterizes el préstamo con una hipoteca sobre la propiedad. Si el desarrollador topa con dificultades financieras o desvíe los fondos, el Banco excluye y los compradores pierden su dinero y sus bienes.

(b) pagos no están condicionados a la disponibilidad del título claro o el adecuado progreso de la construcción. Vendedores, por lo tanto, pueden exigir el pago o coloque el comprador en rebeldía sin realizar sus propias obligaciones básicas.

(c) fideicomiso agentes raramente se utilizan. El vendedor, por lo tanto, tiene control sobre los fondos que se les paga.

• Escritura de compraventa (Contrato de Venta): esto es también un enlace de documento formal para ambas partes y firmado por ellos en presencia de un notario público. Se utiliza principalmente con el fin de transmitir la propiedad del vendedor al comprador.

En el caso de una compra en efectivo, es más simple y más barato que ir directamente en negociaciones verbales a la firma de un Contrato de Venta, en lugar de tomar el paso previo de la firma de una promesa de venta.

• Determinación e impuestos de registro y pago de la transferencia: la escritura de venta autenticado es llevada a la oficina de ingresos internos más cercana donde se realiza una solicitud para la tasación de la propiedad. La oficina de ingresos internos comprueba si el vendedor cumple con sus obligaciones fiscales y selecciona un inspector para hacer la valoración. La determinación de la cantidad de impuestos a pagar puede tomar algunos días o semanas, dependiendo de la disponibilidad del inspector.

• Presentación en el registro de título: una vez que han valorado a la propiedad y el pago del impuesto, la escritura de venta y el certificado de título de propiedad del vendedor se depositan, junto con la documentación aportada por impuestos internos, en la oficina de registro de título de la jurisdicción donde se encuentra la propiedad.

• Certificado de título: en la oficina de registro del título, se registra la venta y se emite un nuevo certificado de título en nombre del comprador. La propiedad pertenece al comprador desde el momento de que la venta se registra en el registro. El tiempo para la emisión del nuevo certificado de título puede variar desde unos pocos días a unos meses dependiendo de la oficina de registro de título donde se registró la venta.

Due Diligence

Para iniciar la diligencia, el Vendedor deberá proporcionar al comprador o al abogado con los siguientes documentos:

• Copia del certificado de título a la propiedad.

• Copia de la encuesta oficial a la propiedad o plan de plat. Bajo la nueva ley de registro de la propiedad, la venta de propiedades sin una parcela aprobado por el gobierno (Adeslinde @) no puede ser registrado en el registro, excepto en los siguientes casos: (1) ventas ejecutadas antes de 04 de abril de 2007, que pueden grabarse durante un período de dos años el 04 de abril de 2009 y (2) ventas de toda la propiedad ejecutada después de 04 de abril de 2007 (no se permite la venta de porciones), por una sola vez.

• Copia de su tarjeta de identificación (una cedula) o pasaporte y del cónyuge, si están casados.

• Copia del recibo que muestra el último pago de impuesto sobre la propiedad (IPI) o copia del certificado en la que se declara que la propiedad está exenta de impuestos sobre la propiedad y certificación de la oficina de ingresos internos mostrando el vendedor es corriente con sus obligaciones tributarias.

Si el vendedor es una corporación:

• Copia de la documentación corporativa, incluyendo los estatutos, inscripción actualizada en el registro mercantil y la resolución que autoriza la venta.

• Certificación de la oficina de ingresos internos que muestran la Corporación es corriente con sus obligaciones tributarias, especialmente impuesto sobre la renta y el impuesto a los activos.

Si la propiedad es parte de un condominio:

• Copia de la declaración de condominio.

• Copia de las normas del condominio.

• Copia de los planos de construcción aprobados.

• Certificación de la administración del condominio mostrando el vendedor es corriente con su cuota de condominio.

• Copias de las actas de las reuniones de tres últimos condominio.

Si la propiedad es una casa:

• Copia de los planos de construcción aprobados.

• Inventario de muebles, etc..

• Copias de los contratos de servicios públicos y recibos que acrediten que el vendedor es actual.

Una vez se obtenga la documentación mencionada, el abogado debe abordar cada punto de la lista siguiente:

• Título de búsqueda: debe obtener una certificación de la correspondiente oficina de registro de título con respecto a la situación de la propiedad, indicando que es el propietario y si cualquier hipotecas, gravámenes o gravámenes afectan. El comprador debe insistir que su abogado confirmar los resultados del registrador = búsqueda investigando los archivos pertinentes en la oficina de registro de título.

• Encuesta: un topógrafo independiente debe verificar que la propiedad a venderse coincide con la que se muestra en la encuesta presentada por el vendedor, excepto cuando la propiedad se encuentra en un fraccionamiento previamente inspeccionado. Han ocurrido casos en que un comprador adquiere el título sobre una propiedad lejos que él o ella cree para comprar debido a trabajo descuidado por un topógrafo anterior o fraude por parte del vendedor. La encuesta debe medirse aún cuando el vendedor proporciona un plat aprobados por el gobierno.

• Inspección de mejoras: un constructor calificado o arquitecto debe examinar las mejoras que se venderán (casa, condominio) para confirmar que los planes presentados son correctos y que las mejoras están en buenas condiciones.

• Permisos: el abogado debe confirmar que la propiedad a comprar puede utilizarse para los fines buscados por el comprador. Existen muchas restricciones legales que deben ser tenidas en cuenta antes de comprar. Por ejemplo, 305 de la ley de 1968 establece una zona de Amaritime de 60 metros @ a lo largo de la costa Dominicana entera, medida desde el interior, la marca de marea alta que convierte en efecto todas las playas en propiedad pública. Ningún edificio está permitido dentro de la zona marítima sin un permiso especial de la rama ejecutiva. También, en las zonas turísticas, existen restricciones de edificio administradas por el Ministerio de turismo.

• La posesión: el abogado debe comprobar que el vendedor está en posesión de la propiedad. Debe ser no asegurado que okupas = derechos de cualquier tipo existen. Deben tomarse precauciones especiales con propiedades fuera conocidos subdivisiones. Es aconsejable les esgrima antes del cierre. Si hay inquilinos en la propiedad, el comprador debe informar que la ley Dominicana es protector de un inquilino = s derechos y que desalojar a un inquilino recalcitrante es lento y costoso.

• Empleados: el vendedor debe pagar los empleados trabajando en la propiedad de sus indemnizaciones legales, en caso contrario el comprador puede encontrarse responsable por el pago más tarde.

• Utilidades: el abogado o el comprador debe verificar que el vendedor no tiene cualquier factura de utilidad pendiente por necesita información en el distribuidor de alimentación adecuada, agua, cable y teléfono de empresas.

Impuestos y gastos en las transferencias de propiedad

Impuestos deben pagarse antes de presentar la compra en la oficina de registro de título. Impuestos y gastos en el transporte de bienes raíces son aproximadamente el 3,5% del valor de la propiedad, valorado por el gobierno como sigue:

• Transferencia de 3% impuesto (Ley # 288-04)

• Gastos menores tales como el costo de verificación de certificados para pagar impuestos de rentas internas, diversos sellos y consejos en el registro.

Impuestos se pagan con base en el valor de mercado de la propiedad según lo determinado por las autoridades fiscales, no en el precio de compra indicado en la escritura de compraventa.

Los compradores que deseen reducir el impacto de los impuestos de transferencia tienen la opción de usar una laguna en la ley que permite la contribución en especie de la propiedad en corporaciones sin pagar impuestos de transferencia. Para ello, la cooperación por parte del vendedor es esencial.

Impuestos a la propiedad

Propiedades que se llevó a cabo en nombre de una persona están sujetos a un impuesto anual de propiedad ("IPI") del 1% del valor tasado de gobierno superiores a RD$ 5.000.000 pesos excepto los lotes sin construir o granjas fuera de límites de la ciudad y propiedades cuyo titular es de 65 años o más, que ha registrado en su nombre por más de 15 años y no tiene otra propiedad.

Si la propiedad se lleva a cabo por una corporación, no impuestos obedece. En cambio, la Corporación debe pagar un impuesto del 1% sobre los activos corporativos. Sin embargo, cualquier impuesto sobre la renta pagado por la Corporación constituirá un crédito para el impuesto a los activos, por lo que si corporativos impuestos sobre la renta pagados es igual o superior a los impuestos sobre bienes debido, la Corporación no tendrá ninguna obligación de pagar impuestos sobre sus activos.

Seguro de título

En la República Dominicana, como en países de muchos latinoamericanos y europeos, el gobierno proporciona seguro de título. La ley de registro de tierra antigua estableció un fondo de indemnización con el cual pagar a demandantes que debido, por ejemplo, un error del registrador, fueron privadas de su propiedad. Desafortunadamente, los fondos recaudados fueron utilizados por el gobierno para otros fines.

La ley de registro de la propiedad en efecto desde el 04 de abril de 2007, ha creado un nuevo impuesto del 2% en los transportes con el fin de establecer un fondo de indemnización. También es posible obtener el seguro de título de las aseguradoras privadas.

Sin embargo se recomienda encarecidamente a todos los compradores que no dependen de estos fondos disponibles y sacar el título seguro a través de servicios de seguros de título de Stewert. Para los grandes desarrolladores, seguro de título también está disponible de First American title insurance

Compra de inmuebles por extranjeros

No existen restricciones a los extranjeros adquirir bienes inmuebles en la República Dominicana. Anteriormente, 2543 del Decreto de 22 de marzo de 1945 y sus modificaciones necesarias que los extranjeros obtengan la aprobación presidencial previa excepto en ciertos casos. Decreto 21-98 del 08 de enero de 1998 abolió este Reglamento y establecido como el único requisito que las oficinas de registro de título llevar un registro, para fines estadísticos, de todas las compras realizadas por los extranjeros.

Herencia de bienes inmuebles por extranjeros

No existen restricciones sobre los extranjeros heredar el título de propiedad real en la República Dominicana. Impuestos de herencia han sido recientemente reducidos al 3% del valor tasado de la finca. Si el beneficiario reside fuera de la República Dominicana, impuestos de herencia están sujetos a un recargo de 50%, elevando la tasa de impuestos a 4,5%.

Herencia de bienes raíces se rige por la ley Dominicana que preve la heredad de Aforced @: parte de la herencia debe ir a ciertos herederos por ley. Por ejemplo, un extranjero con un niño debe reservar el 50% de la finca a ese niño a pesar de la existencia de un testamento o de la ley de su país de residencia. Para evitar la aplicación de normas dominicanas de herencia a la finca, es aconsejable para extranjeros sostener Inmobiliaria indirectamente a través de un holding.

Para obtener la información más actualizada, visite Guzmán Ariza & Asociados.

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