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Derecho inmobiliario

Transacciones de bienes raíces en República Dominicana se rigen por la propiedad del registro Ley Nº 108-05 y su Reglamento, vigente desde el 04 de abril de 2007. Propiedad de los bienes es documentada por "Certificados de título" emitido por las oficinas de registro de título.

Pasos involucrados en una transacción de bienes raíces

• Pasos preliminares: compra de inmuebles en la República Dominicana no generalmente siguen el patrón norteamericano de una oferta escrita licitado por el comprador al vendedor, seguido por el vendedor = s escrito aceptación. En cambio, después de que se llegue a acuerdo verbal por el comprador y el vendedor sobre el precio, un enlace de promesa de venta es preparado por un abogado (abogado) o notario público que es firmado por ambas partes. (Notarios en la República Dominicana son necesarias para tener una licenciatura en derecho).

Debido a ciertas peculiaridades de derecho inmobiliario dominicano, se recomienda que el posible comprador retener a un abogado de bienes raíces (abogado) antes de firmar cualquier documento o realizar un depósito. Según los deseos de las partes, el abogado (abogado) puede proceder con la diligencia debida en primer lugar, antes de preparar la promesa de venta, o alternativamente, preparar la promesa de venta en primer lugar, acondicionado la compra a los resultados de la diligencia debida para realizarse en un plazo especificado.

• Promesa de venta: este es un documento formal, vinculante para ambas partes y firmado por ellos en presencia de un notario público. Desde un punto de vista práctico, es más importante que la escritura de venta, ya que generalmente contiene una descripción completa y detallada de la transacción hasta el momento cuando el precio de compra ha sido pagado en su totalidad y la propiedad está lista para ser transportado al comprador. Una promesa de venta bien elaborado debe contener al menos las siguientes disposiciones:

(a) completo nombre y detalles de las partes. Si el vendedor es casado, el cónyuge también debe firmar.

(b) descripción legal de la propiedad a adquirir.

(c) compra precio y condiciones de pago.

(d) cláusula por defecto.

(e) fecha de entrega de la propiedad.

(f) Due diligence necesaria o hecho.

(g) las representaciones formuladas por el vendedor y remedios en caso de falsedad.

(h) obligación del vendedor de la firma de la escritura de venta sobre el recibo del pago final.

Muchos abogados (abogados) y del Notariado en la República Dominicana no protegen adecuadamente en la promesa de venta el comprador. Entre las deficiencias más comunes son los siguientes:

(a) el comprador está autorizado a pagar a un gran porcentaje del precio de venta sin ninguna seguridad o interés directo en la propiedad. En caso de mal uso de estos fondos, los remedios del comprador podrá limitarse a demandar al vendedor personalmente. A través de esta experiencia en los últimos años han sufrido muchos compradores condo en Santo Domingo. Generalmente, el desarrollador utiliza fondos del comprador, junto con un préstamo del banco, para financiar la construcción. El Banco collaterizes el préstamo con una hipoteca sobre la propiedad. Si el desarrollador topa con dificultades financieras o desvíe los fondos, el banco nos la quita y los compradores pierden su dinero y sus bienes.

(b) los pagos no están condicionados a la disponibilidad del título claro o el adecuado progreso de la construcción. Los vendedores, por lo tanto, pueden exigir pago o coloque el comprador en su defecto sin realizar sus propias obligaciones básicas.

(c) fideicomiso agentes raramente se utilizan. El vendedor, por lo tanto, tiene control sobre los fondos que se pagan.

• Escritura de compraventa (Contrato de Venta): esto es también un documento formal vinculante para ambas partes y firmado por ellos en presencia de un notario público. Se utiliza principalmente con el fin de transmitir la propiedad del vendedor al comprador.

En el caso de una compra en efectivo, es más simple y más barato que ir directamente en negociaciones verbales a la firma de un Contrato de Venta, en lugar de tomar el paso previo de la firma de una promesa de venta.

• Determinación y registro de impuestos y pago de la transferencia: la escritura de venta autenticado es llevada a la oficina de ingresos internos más cercana donde se realiza una solicitud para la tasación de la propiedad. La oficina de ingresos internos comprueba si el vendedor cumple con sus obligaciones tributarias y selecciona un inspector para hacer la valoración. La determinación de la cantidad de impuestos a pagar puede tomar algunos días o semanas, dependiendo de la disponibilidad del inspector de propiedades.

• Presentación en el registro del título: una vez que han valorado a la propiedad y los impuestos pagados, la escritura de venta y el certificado de título de propiedad del vendedor se depositan, junto con la documentación aportada por rentas internas, en la oficina de registro de título de la jurisdicción donde se encuentra la propiedad.

• Certificado de título: en la oficina de registro del título, se registra la venta y se emite un nuevo certificado de título en nombre del comprador. La propiedad pertenece al comprador desde el momento de que la venta se registra en el registro. El tiempo para la emisión del nuevo certificado de título puede variar desde unos pocos días a unos cuantos meses dependiendo de la oficina de registro de título donde se registró la venta.

Due Diligence

Para iniciar la diligencia, el Vendedor deberá proporcionar al comprador o al abogado con los siguientes documentos:

• Copia del certificado de título a la propiedad.

• Copia de la encuesta oficial a la propiedad o plan de plat. Bajo la nueva ley de registro de propiedad, la venta de propiedades sin un plan aprobado por el gobierno (Adeslinde @) no se inscribirán en el registro, excepto en los siguientes casos: (1) ventas ejecutadas antes de 04 de abril de 2007, que pueden grabarse durante un período de dos años hasta el 04 de abril de 2009 y (2) de toda la propiedad ejecutada después de 04 de abril de 2007 (no se permiten las ventas de las porciones), por una sola vez.

• Copia de su tarjeta de identificación (una cedula) o pasaporte y del cónyuge, si es casado.

• Copia del recibo mostrando el último pago de impuestos sobre la propiedad (IPI) o copia del certificado que se declara que la propiedad está exenta del impuesto sobre la propiedad, y la certificación de la oficina de ingresos internos mostrando el vendedor es corriente con sus obligaciones tributarias.

Si el vendedor es una sociedad anónima:

• Copia de la documentación corporativa, incluyendo los estatutos, inscripción actualizada en el registro mercantil y la resolución que autoriza la venta.

• Certificación de la oficina de ingresos internos mostrando la Corporación es corriente con sus obligaciones tributarias, especialmente impuesto sobre la renta y el impuesto a los activos.

Si la propiedad es parte de un condominio:

• Copia de la declaración de condominio.

• Copia de las normas del condominio.

• Copia de los planos de construcción aprobados.

• Certificación de la administración del condominio mostrando el vendedor es corriente con su cuota de condominio.

• Copias de las actas de las reuniones de tres últimos condominio.

Si la propiedad es una casa:

• Copia de los planos de construcción aprobados.

• Inventario de muebles, etc..

• Copias de los contratos de servicios públicos y recibos que el vendedor es actual.

Una vez se obtenga la documentación mencionada anteriormente, el abogado debe abordar cada punto de la lista siguiente:

• Título de búsqueda: debe obtener una certificación de la correspondiente oficina de registro de título con respecto a la situación de la propiedad, indicando quién es el dueño y si cualquier hipotecas, gravámenes o gravámenes afectan. El comprador debe insistir en que su abogado confirmar los resultados del registrador = s búsqueda por investigar los archivos pertinentes en la oficina de registro de título.

• Encuesta: un topógrafo independiente deberá verificar que la propiedad para ser vendido coincide con la que se muestra en la encuesta presentada por el vendedor, excepto cuando la propiedad se encuentra en un fraccionamiento previamente inspeccionado. Han ocurrido casos en los que un comprador adquiere el título sobre una propiedad lejos de la que él o ella cree que se compra debido a trabajo descuidado por un topógrafo anterior o al fraude por parte del vendedor. La encuesta debe medirse aún cuando el vendedor proporciona un plat aprobados por el gobierno.

• Inspección de mejoras: un constructor calificado o arquitecto debe examinar cualquier mejora para ser vendidos (casa, condominio) para confirmar que los planes presentados son correctos y que las mejoras están en buenas condiciones.

• Permisos: el abogado debe confirmar que la propiedad a adquirir puede usarse para los fines buscados por el comprador. Existen muchas restricciones legales que deben ser tenidas en cuenta antes de comprar. Por ejemplo, 305 de la ley de 1968 establece una zona de Amaritime de 60 metros @ a lo largo de toda la República Dominicana Costa, medida desde el interior, la marca de marea alta que se convierte en efecto todas las playas en propiedad pública. Ningún edificio está permitido dentro de la zona marítima sin un permiso especial de la rama ejecutiva. Además, en las zonas turísticas, existen restricciones edificio administradas por el Ministerio de turismo.

• La posesión: el abogado debe comprobar que el vendedor está en posesión de la propiedad. Debe ser no asegurado que ocupantes = derechos de cualquier tipo existen. Deben tomarse precauciones especiales con propiedades no alambradas fuera conocidos subdivisiones. Es recomendable cercarlos antes del cierre. Si hay inquilinos en la propiedad, el comprador debe informar que ley Dominicana es protector de un arrendatario = s derechos y que desalojar a un inquilino recalcitrante es desperdiciadora de tiempo y costoso.

• Empleados: el vendedor debe pagar cualquier empleados que trabajan en la propiedad de sus indemnizaciones legales, de lo contrario el comprador puede encontrarse responsable por el pago más tarde.

• Utilidades: el abogado o el comprador debe verificar que el vendedor no tiene ninguna facturas pendientes por necesita información en el distribuidor de alimentación adecuada, agua, cable y las compañías de teléfono.

Los impuestos y gastos de las transferencias de propiedad

Deben pagarse los impuestos antes de presentar la compra en la oficina de registro de título. Los impuestos y gastos en el transporte de los bienes raíces son aproximadamente 3,5% del valor de la propiedad, valorada por el gobierno como sigue:

• Impuesto sobre la transferencia de 3% (Ley # 288-04)

• Gastos menores tales como el costo de verificación de certificados para pagar impuestos a Hacienda, varios sellos y consejos en el registro.

Los impuestos se pagan basado en el valor de mercado de la propiedad según lo determinado por las autoridades fiscales, no en el precio de compra establecido en la escritura de compraventa.

Los compradores que deseen reducir el impacto de los impuestos de transferencia tienen la opción de usar un resquicio en la ley que permite la contribución en especie de la propiedad en corporaciones sin pagar impuestos de transferencia. Para esto, es esencial la cooperación por parte del vendedor.

Impuestos a la propiedad

Las propiedades en nombre de un individuo están sujetos a un impuesto anual a la propiedad ("IPI") del 1% del valor tasado de gobierno superiores RD 5.000.000 de pesos excepto lotes sin edificar o granjas fuera de los límites de ciudad y propiedades cuyo dueño es de 65 años o más, que lo ha registrado a su nombre por más de 15 años y no tiene otra propiedad.

Si la propiedad se lleva a cabo por una corporación, no impuesto de propiedad es debida. En cambio, la Corporación debe pagar un impuesto del 1% sobre los activos corporativos. Sin embargo, cualquier impuesto sobre la renta pagado por la Corporación constituirá un crédito hacia el impuesto a los activos, así si corporativos impuestos sobre la renta pagados son iguales o superiores a los impuestos sobre bienes debido, la Corporación no tendrá ninguna obligación de pagar impuestos sobre sus activos.

Seguro de título

En la República Dominicana, como en muchos latinoamericanos y los países europeos, el gobierno proporciona seguro de título. La antigua ley de registro de tierras estableció un fondo de indemnización con los cuales pagar los reclamantes que debido, por ejemplo, un error del registrador, fueron privados de su propiedad. Desafortunadamente, los fondos recaudados fueron utilizados por el gobierno para otros fines.

La ley de registro de la propiedad en efecto desde el 04 de abril de 2007, ha creado un nuevo impuesto del 2% de todos los transportes con el fin de establecer un fondo de indemnización. También es posible obtener seguro de título de las aseguradoras privadas.

Sin embargo se recomienda encarecidamente a todos los compradores para no depender de estos fondos disponibles y sacar a través de servicios de seguros de título Stewert seguro de título. Para los grandes desarrolladores, también está disponible de First American title insurance seguro de título

Compra de inmuebles por extranjeros

No hay restricciones a los extranjeros adquirir bienes raíces en República Dominicana. Anteriormente, 2543 decreto de 22 de marzo de 1945 y sus modificaciones requieren que los extranjeros obtengan aprobación presidencial excepto en ciertos casos. Decreto 21-98 del 08 de enero de 1998 abolió este Reglamento y establecida como el único requisito que las oficinas de registro de título mantener un registro, con fines estadísticos, de todas las compras realizadas por extranjeros.

Herencia de bienes inmuebles por extranjeros

No existen restricciones sobre los extranjeros heredar el título de bienes raíces en República Dominicana. Impuestos de herencia han sido recientemente bajados al 3% del valor de tasación de la finca. Si el beneficiario reside fuera de la República Dominicana, impuestos de herencia están sujetas a un recargo del 50%, elevando la tasa de impuesto a 4,5%.

Herencia de bienes inmuebles se rige por ley Dominicana que prevé la heredad Aforced @: parte de la herencia debe ir a ciertos herederos por ley. Por ejemplo, un extranjero con un niño debe reservar el 50% de la finca a ese niño a pesar de la existencia de un testamento o de la ley de su país de residencia. Para evitar la aplicación de normas dominicanas de herencia a la finca, es recomendable para los extranjeros sostener Inmobiliaria indirectamente a través de un holding.

Para obtener la información más actualizada, por favor visite Guzmán Ariza & Asociados.

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