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Droit immobilier

Transactions immobilières en République dominicaine sont régies par le registre de la propriété Loi n° 108-05 et de son règlement, en vigueur depuis le 4 avril 2007. Propriété d'un bien est documentée par des « Certificats de titre » émis par les bureaux d'enregistrement de titre.

Étapes à suivre pour une Transaction immobilière

• Etapes préliminaires : achats de biens immobiliers en République dominicaine ne suivent pas habituellement le modèle nord-américain d'une offre écrite soumise par l'acheteur au vendeur, suivi par le vendeur = s écrite d'acceptation. Au lieu de cela, après accord verbal par l'acheteur et le vendeur sur le prix, une liaison de promesse de vente est établi par un notaire public ou avocat (avocat) qui est signé par les deux parties. (Notaires de la République dominicaine sont tenus de détenir un diplôme de droit).

En raison de certaines particularités du dominicain de droit immobilier, il est recommandé que l'acheteur éventuel conservent un mandataire d'immobiliers (avocat) avant de signer tout document ou effectuer un dépôt. Selon la volonté des parties, le procureur général (Procureur) peut procéder avec la diligence d'abord, avant de préparer la promesse de vente, ou alternativement, la promesse de vente préparer tout d'abord, conditionnant l'achat aux résultats de la diligence à faire dans une période déterminée.

• Promesse de vente : il s'agit d'un document formel, liant les deux parties et qu'elles ont signé en présence d'un notaire. D'un point de vue pratique, il est plus important que l'acte de vente, car il contient généralement une description complète et détaillée de l'ensemble de la transaction jusqu'au moment où le prix d'achat a été payé intégralement et la propriété est prête à être transmise à l'acheteur. Une promesse de vente bien rédigé doit contenir au moins les dispositions suivantes :

(a) complet nom et les détails des parties. Si le vendeur est marié, le conjoint doit aussi signer.

(b) juridique description des biens à acheter.

(c) achat en termes de prix et de paiement.

(d) la clause par défaut.

(e) date de livraison du bien.

(f) Due diligence requise ou fait.

(g) représentations par le vendeur et les recours en cas de fausse déclaration.

(h) l'obligation par le vendeur de la signature de l'acte de vente à la réception du paiement final.

Beaucoup de conseils (avocats) et de notaires en République dominicaine ne protègent pas l'acheteur adéquatement dans la promesse de vente. Parmi les carences les plus courantes sont les suivantes :

(a) l'acheteur est autorisé à verser un pourcentage élevé du prix de vente sans aucune sécurité ni l'intérêt direct de la propriété. En cas de mauvaise utilisation de ces fonds, voies de recours de l'acheteur peuvent se limiter à engager des poursuites contre le vendeur personnellement. De nombreux acheteurs de condos à Saint-Domingue ont souffert à travers cette expérience au cours des dernières années. Généralement, le développeur utilise des fonds de l'accession, avec un prêt de la Banque, à financer la construction. Le collaterizes de banque le prêt avec une hypothèque sur la propriété. Si le développeur se heurte à des difficultés financières ou détourne les fonds, la Banque exclut et les acheteurs perdent leur argent et leurs biens.

(b) paiements ne sont pas conditionnés sur la disponibilité d'un titre libre ou les progrès adéquats de la construction. Par conséquent, les vendeurs, peuvent exiger le paiement ou placer l'acheteur en défaut sans effectuer leurs propres obligations fondamentales.

(c) escrow agents sont rarement utilisés. Le vendeur, a donc un contrôle sur les fonds car ils sont payés.

• Acte de vente (Contrato de Venta): c'est aussi une liaison de document officiel sur les deux parties et qu'elles ont signé en présence d'un notaire. Il est utilisé principalement dans le but de transmettre la propriété du vendeur à l'acheteur.

Dans le cas d'un achat comptant, il est plus simple et moins cher d'aller directement à partir de négociations verbales à la signature d'un Contrato de Venta, au lieu de passer à l'étape préliminaire de signer une promesse de vente.

• Détermination et de paiement de transfert et de Registre Taxes : l'acte de vente authentifié est pris pour le bureau le plus proche de revenu interne lorsqu'une demande est faite pour l'évaluation de la propriété. Le Bureau de revenu interne vérifie si le vendeur est dans le respect de ses obligations fiscales et sélectionne un inspecteur à faire l'évaluation. La détermination du montant des taxes à payer peut prendre quelques jours ou semaines, selon les disponibilités de l'inspecteur des propriétés.

• Le dépôt au registre de titre : une fois que le bien a été évalué et impôts payés, l'acte de vente et le certificat de titre du vendeur sont déposés, ainsi que la documentation fournie par l'Internal Revenue, au bureau d'enregistrement titre pour le territoire où se trouve la propriété.

• Certificat de titre : au bureau de l'enregistrement de titre, la vente est enregistrée et un nouveau certificat de titre est délivré au nom de l'acheteur. La propriété appartient à l'acheteur dès que la vente est enregistrée au greffe. Le délai pour la délivrance du nouveau certificat de titre peut varier de quelques jours à quelques mois selon le Bureau d'enregistrement de titre où la vente a été enregistrée.

La diligence raisonnable

Pour démarrer la diligence raisonnable, le vendeur doit fournir l'acheteur ou le Procureur avec les documents suivants :

• Copie du certificat de titre à la propriété.

• Copie de l'enquête officielle à la propriété ou plat de régime. Selon la nouvelle loi de registre de propriété, la vente de propriétés sans un terrain approuvé par le gouvernement (Adeslinde @) ne peut être inscrit au registre, sauf dans les cas suivants: (1) les ventes signées avant le 4 avril 2007, qui peuvent être enregistrées pendant une période de deux ans se terminant le 4 avril 2009 et (2) les ventes de l'ensemble de la propriété exécuté après le 4 avril 2007 (les ventes des parties ne sont pas autorisés), pour une seule fois.

• Copie du passeport ou de sa carte d'identité (une cedula) et celui de l'époux, s'ils sont mariés.

• Copie de la facture indiquant le dernier paiement de la taxe foncière (IPI) ou la copie du certificat attestant que les biens sont exemptés de la taxe foncière, et certification du Bureau de revenu interne montrant le vendeur est à jour avec ses obligations fiscales.

Si le vendeur est une société :

• Copie de la documentation d'entreprise, y compris les règlements, à jour d'enregistrement au registre du commerce et à la résolution autorisant la vente.

• Certification du Bureau de revenu interne montrant la société est à jour avec ses obligations fiscales, spécialement d'impôt et de taxe sur les actifs.

Si la propriété fait partie d'un immeuble en copropriété :

• Copie de la déclaration de copropriété.

• Copie du règlement de la copropriété.

• Copie des plans de construction approuvés.

• Certification de l'administration de copropriété montrant le vendeur est à jour avec ses frais de condo.

• Copies des procès-verbaux des réunions des trois derniers condominium.

Si la propriété est une maison :

• Copie des plans de construction approuvés.

• Inventaire des meubles, etc..

• Copies des contrats de services publics et recettes montrant que le vendeur est à jour.

Après avoir obtient les documents énumérés ci-dessus, le Procureur devrait aborder tous les points de la liste de vérification suivante :

• Titre Rechercher : une certification devrait être tirée du Bureau d'enregistrement titre approprié en ce qui concerne l'état de la propriété, en indiquant qui est le propriétaire et si les hypothèques, les privilèges ou les grèvements l'affecter. L'acheteur devrait insister pour que son procureur confirme les résultats du registraire = s recherche en examinant les fichiers pertinents au bureau de l'enregistrement de titre.

• Enquête : un expert indépendant doit vérifier que la propriété à vendre coïncide avec celui qui est indiqué sur le sondage présenté par le vendeur, sauf lorsque la propriété est située dans un lotissement préalablement inspecté. Cas sont survenus dans laquelle un acheteur acquiert la propriété sur un bien certaine distance de celui qu'elle croit être l'achat en raison de travaux négligente par un arpenteur-géomètre précédent ou à la fraude par le vendeur. L'enquête doit être vérifiée, même lorsque le vendeur offre un plat approuvé par le gouvernement.

• Inspection des améliorations : un constructeur qualifié ou un architecte devrait examiner les améliorations à la vente (maison, condo) pour confirmer que les plans présentés sont corrects et que les améliorations sont en bon état.

• Permis : le Procureur devrait confirmer que la propriété à acheter peut être utilisée aux fins recherchées par l'acheteur. Il y a beaucoup de restrictions juridiques qui devrait être pris en compte avant d'acheter. Par exemple, 305 de la Loi de 1968 établit une zone de dominicaines de 60 m @ le long du littoral dominicain entier, mesurée à partir de la marque de marée haute dans les terres, qui se transforme en vigueur toutes les plages en propriété publique. Aucun bâtiment n'est autorisée dans la zone maritime sans un permis spécial du pouvoir exécutif. Aussi, dans les zones touristiques, il y a des restrictions, administrées par le ministère du tourisme.

• Possession : le procureur doit vérifier que le vendeur est en possession de la propriété. Il convient de veiller à ce qu'aucun squatteurs = droits de tout genre existent. Spécial les précautions avec des propriétés non clôturées en dehors des subdivisions connues. Il est conseillé de les clôtures avant la clôture. S'il existe des locataires sur la propriété, l'acheteur devrait être informé que la loi dominicaine est protectrice du locataire = droits de s, et que l'expulsion du locataire récalcitrant est long et coûteux.

• Employés : le vendeur doit payer tous les employés travaillant sur la propriété de leur indemnité de départ légale, sinon l'acheteur peut se trouver responsable du paiement par la suite.

• Utilitaires : le procureur ou l'acheteur doit vérifier que le vendeur n'a pas les factures de services publics dans l'attente en s'informant sur le distributeur d'alimentation, eau, câble et compagnies de téléphone.

Taxes et frais sur les transferts de propriété

Impôts doivent être acquittés avant le dépôt au bureau de l'enregistrement de titre de l'achat. Taxes et frais relatifs à la cession de biens immobiliers sont environ 3,5 % de la valeur estimative de gouvernement de la propriété, comme suit :

• 3 % cession immobilière (loi # 288-04)

• Les dépenses mineures tels que le coût d'un chèque certifié pour payer des impôts à l'Internal Revenue, divers timbres et conseils au greffe.

Impôts payés sont basés sur la valeur marchande de la propriété tel que déterminé par l'administration fiscale, pas sur le prix d'achat indiqué dans l'acte de vente.

Les acheteurs désireux de réduire l'impact des impôts de transfert ont la possibilité d'utiliser une faille dans la loi qui permet la contribution en nature des biens en sociétés sans payer les taxes de transfert. Pour ce faire, la coopération du vendeur est indispensable.

Impôt foncier

Propriétés détenues au nom d'un individu sont assujetties à une taxe annuelle de propriété (« IPI ») de 1 % de la valeur estimative de gouvernement plus de RD$ 5 000 000 pesos à l'exception des lots non bâtis ou exploitations agricoles en dehors des limites de la ville et des propriétés dont le propriétaire est de 65 ans ou plus, qui l'a enregistré en son nom pendant plus de 15 ans et n'a aucune autre propriété.

Si le bien est détenu par une société, aucun impôt foncier n'est due. Au lieu de cela, la société doit payer une taxe de 1 % sur les biens de l'entreprise. Cependant, aucun impôt sur le revenu payé par la corporation constituera un crédit pour la taxe sur les actifs, pour que l'impôt des sociétés payé s'il égale ou plus élevée que les taxes sur les biens due, la société n'est pas tenu de payer des impôts sur ses actifs.

Assurance de titres

En République dominicaine, comme dans beaucoup d'Amérique latine et les pays européens, le gouvernement fournit l'assurance de titre. L'ancienne Loi de registre de terre mis en place un fonds d'indemnisation pour payer les prestataires qui, due, par exemple, à une erreur du greffier, ont été dépouillés de leurs biens. Malheureusement, les fonds collectés ont été utilisés par le gouvernement à d'autres fins.

La Loi de registre de propriété en vigueur depuis le 4 avril 2007, a créé une nouvelle taxe de 2 % sur tous les moyens de transport afin d'établir un fonds d'indemnisation. Il est également possible d'obtenir l'assurance de titres des assureurs privés.

Toutefois, il est fortement recommandé à tous les acheteurs de ne pas s'appuyer sur ces fonds et souscrire à titre d'assurance par le biais de services d'assurance de titre Stewert. Pour grands développeurs, assurance de titres est également disponible chez premier titre américain d'assurance

Achat de biens immobiliers par des étrangers

Il n'y a aucune restriction sur les étrangers d'acheter des biens immobiliers en République dominicaine. Anciennement, 2543 décret du 22 mars 1945 et ses amendements requis que les étrangers obtiennent l'approbation présidentielle préalable sauf dans certains cas. Décret 98-21 du 8 janvier 1998 aboli ce règlement et établis sous la seule condition que les bureaux d'enregistrement de titre garder un enregistrement, à des fins statistiques, de tous les achats effectués par des étrangers.

Héritage de biens immobiliers par des étrangers

Il n'y a aucune restriction sur les étrangers qui héritent le titre aux biens immobiliers en République dominicaine. Droits de succession ont été récemment abaissés à 3 % de la valeur estimative de la succession. Si le bénéficiaire réside en dehors de la République dominicaine, droits de succession sont soumises à une surtaxe de 50 %, augmentation du taux de taxe à 4,5 %.

Héritage de biens immobiliers est régie par la loi dominicaine qui prévoit Aforced heirship @: partie de l'héritage doit aller à certains héritiers par la Loi. Par exemple, un étranger avec un enfant doit réserver 50 % de la succession de cet enfant malgré l'existence d'un testament ou de la Loi de son pays de résidence. Pour éviter l'application de règles dominicaines de l'héritage à la succession, il est conseillé aux étrangers de détenir immobilier indirectement via une société holding.

Pour l'information plus à jour, veuillez consulter Guzman Ariza & Asociados.

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